アパート、貸ビル等で不動産管理会社を利用した節税策

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・管理料分散型。個人の所有する貸ビル等の管理
・運営業務を同族会社を設立して、これに委ねるものです。

これによって、本来なら一家の主たる所得者一人に集中する不動産所得を、不動産管理会社に管理手数料を支払うことにより、超過累進税率になっている所得税や住民税を軽減できます。
一方、管理会社は手数料収入から。会社の役員あるいは使用人とした妻子に、適正な報酬、給料を支払うことによって、損益がゼロにでもなれば、給与所得控除を活用した分が節税となります。

給与

もちろん、これらのことは、個人でも、青色事業専従者給与や、みなし法人課税の制度を利用すれば、実質的には同じ効果がありますが、みなし法人課税では、事業主報酬額を定めて届出しますと、その年度は変更することができませんし、昭和63年度分からは、適正事業主報酬を超えますと、過大報酬として課税されるなどの制約があります。

『借地権分散型』
個人所有の土地の上に、自らの出資割合をできるだけ押え、妻子などの出資分をできるだけ多くして(この際、贈与税がかかる場合がありますので、その時は基礎控除60万円を利用します)設立した同族会社が、貸ビル、貸マンションを建設する。
一方、この会社は借地権の提供者たる土地所有者に、相当の地代をその土地の相続税評価額の年8%程度支払い、残余の不動産の運用利益を可能な範囲内で、この会社の役員などに就任した家族に対して報酬あるいは給与として支払うというものです。この型では、相当の地代収入が、不動産所得となる欠点があります。

『現物出資型』
個人所有の土地、建物を同族会社たる不動産会社に現物出資または譲渡し、その株式を計画的贈与(基礎控除60万円を利用する)して相続税の負担を軽減しようとするものです。
この型では、現物出資の際、譲渡所得税がかかります。長期所有の土地等を100万円の特別控除と、課税所得が4、000万円以下の場合の低い税率(住民税を合せて26%)を利用するのも一方法といえます。また、この先数年間の相続税評価の引上げ傾向の強い土地等では、相続の際に相対的に有利になる場合があります。

グラフ

Q、私は、資金5、000万円(うち、借入金1、000万円、10年返済で金利年8%)で、鉄骨造アパート(耐用年数20年)を建てました。家賃は月額60万円で、敷金2ヵ月分、礼金1ヵ月分の予定です。
家賃は2年ごとに5%ずつ値上げする予定にしています。ところで、管理会社を設立すると、節税になると聞きましたが、どのようにするのでしょうか。

A、まず、本文で説明した管理料分散型のタイプには2つの類型があります。第一の類型は、不動産管理会社を設立し(株主は子供さん等、一世代ないし2世代下の人を主体にします)、この会社に家賃収入から不動産管理手数料を支払う方法です(通常、大手不動産会社では、管理手数料は家賃収入の約10%ぐらいです)。第2の類型は、個人が不動産会社に賃貸し、この不動産会社がテナントに転貸する方式です。


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