新たに賃貸用ビルを取得した年度の節税対策

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『保証金、敷金、権利金、更新料』
建物の賃貸借契約の締結や更改に当って受領する権利金や更新料のように、後日になっても返還しないものは、権利の設定の対価(資産の貸付けの対価)に該当し、課税の対象となりますが、敷金、保証金などで、賃貸借の終了時に返還されるものは一種の預り金ですから、資産の貸付けの対価には該当せず、課税の対象とはなりません。
ただし、保証金などで、返還時にその1部が償却されて、返還を要しない部分があれば、その部分については課税されることになります。

保証金

『テナントビルの共益費』
ビル管理会社が、水道光熱費、管理人人件費、清掃費等を共益費等の名目で各テナントから毎月一定額を徴収し、その金額の中からそれぞれの経費を支払う形態をとっている場合は、その共益費等は課税の対象とされます。ただ、水道光熱費等の費用が各テナントごとに区分されていて、しかもビル管理会社等がテナントから集金した金銭を預り金として処理し。
ビル管理会社等で本来テナントが支払うはずの金額を預かって電力会社等に支払うに過ぎないと認められる場合には、預り金ですから、ビル管理会社等の課税売上げには該当しないこととされています。

新たに賃貸用ビル等を取得した年度では、建物の建設価額に3%の消費税が含まれていますので、例えば、家主が免税業者(前々年、法人の場合は前々事業年度の課税売上高が3、000万円以下の事業者は、納税義務が免除されます。ただし、選択により納税業者となることもできます)であって課税選択をしていなければ、消費税の課税義務はありませんが、支払った建物価額に含まれている消費税をどこからも控除することができません。
そこで課税業者を選択しておきますと、家賃収入等の売上げにかかる消費税額から、建物の消費税額や、その他支出した経費にかかる消費税額を控除して、控除しきれない消費税額は、税務署から還付を受けられることになります。
ところで、課税事業者となって簡易課税制度(前々年、法人の場合は前々事業年度の年間課税売上高が5億円以下の事業者は、選択により、一般事業者の場合では、年問売上高の0・6%、卸売事業者では、年間売上商の0・3%の納税額となる制度です)を選択していますと、如き還付制度の恩典をうけることができません。

売上げ

そこで、通常の課税期間は簡易課税方式ないし免税事業者となり、大きな設備投資のあった課税期間は原則課税方式を採用して、消費税の還付をうけるなどの恩典に浴しようと考える方があるかもしれませんが、簡易課税の特例の適用を受けた場合には事業を廃止した場合を除き、この特例を受けることとなった最初の課税期間の初日から2年を経過する日の属する課税期間の初日以後でなければ、適用をやめようとする旨の届出書を提出することはできないことになっています。
このため、少なくとも2年先の設備投資計画まで見通した上で筒易課税方式によるか原則課税方式によるかを判断しなければならないことになります。


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