土地、建物の貸付経営

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新築貸家の割増償却制度を利用すれば、さらに償却費が多くなります。ただ、最近はやりのワンルームマンションでは、一世帯当り40平方メートル未満のため、適用されないケースも多いようです。

ワンルームマンション

土地、建物の貸付経営には青色申告が有利です。今まで述べました、新築貸家の割増償却などは、白色申告でも利用できますが、青色申告の場合に認められている特典の主なものは次のとおりです。

①所得から10万円を限度として、青色申告控除ができる。
②生計を1にする配偶者など親族に支払う青色事業専従者給与は、原則として全額を必要経費に算入できる。白色申告では年47万円(配偶者である事業専従者は80万円)以下となります。
③みなし法人課税(事業主報酬制度)の選択ができる。
④純損失の金額について3年間繰越控除ができる。

なお、②および③は事業所得と、事業としての不動産所得についてのみ認められる制度です。貸アパート、貸マンションを経営した場合、通常。
自己資金と借入金の割合にもよりますが、借入金利子、建物の減価償却費等により、最初の数年は赤字となるケースがあります。このような不動産所得の赤字を、他の所得から差し引くことが認められています。これを損益通算といいます。

Q、私は、現在アパート(10世帯居住用)を経営して、青色申告をしております。みなし法人課税の特例制度を利用すると、税務上どうなるのでしょうか。

A、みなし法人の課税制度は昭和49年に創設された制度です。要するに、青色申告を提出する者で事業所得や、一定規模の不動産所得のある人(おおむね5棟、10室以上の不動産の貸付)について、会社とみなして税金の計算をする方法です。
一般に個人事業者は、配偶者等家族を青色事業専従者として届け出れば、その給与が不相当に高額でない限り、費用として認められますが、個人事業者自身には給与を支払うことはできません。この点、もしこの事業を株式会社などの法人組織としますと、事業者自身にも報酬を支払うことができます。

報酬

そこで、この制度は、会社組織にした場合と同様の計算をして、事業主報酬を払っていこうという制度です。ところで、昭和62年度の税制改正で、右のみなし法人課税を選択した場合の事業主報酬額が制限されることになりました。それ故事業主報酬の額が超える場合には、その超える部分の金額は、過大報酬額として、税率を適用して所得税額が計算されることになりました。これによりますと、過大報酬額とされた金額は、事業所得の計算上、経費とはならず、もらった本人は、給与所得の収入金額として課税されますので、ダブル課税になります。

このように、過大事業主報酬額は、大変不利な扱いをうけますが、この規定は、昭和63年度から適用されますので、現在の事業主報酬額のうち過大報酬額となる金額があるときは、昭和62年12月31日までに事業主報酬額の変更届出書を所轄税務署長に提出する必要があります。そこで、不動産所得500万円の場合で、青色申告をしている場合には。所得税額が48万円となります。


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