土地と建物の等価交換方式とアパート経営の税務

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等価交換方式とは、個人や法人が土地を所有していて、これをデベロッパーや建設会社に譲渡して、土地の時価と等価の建物や土地の共有部分を取得するものです。

時価

例えば、今、600平方メートルの土地があり、時価が4億円だったとします。この土地の上に、鉄筋コンクリート造6階建2、400平方メートルのマンションを建築した場合、その建設費の総額が6億円であったとします。そして、モの分譲価額の総額が12億円見込めるとします。

この場合の土地の時価4億円に相当するマンションは、全体の12億円の3分の1になります。すなわち、地主は、600平方メートルの敷地を提供して、マンションの3分の1、一階、2階の部分と土地の3分の1を取得します。これによって、等価交換したことになります。
等価交換は、税法上は、買換えや、交換の場合で、譲渡所得についての課税が繰り延べられることになっています。まず、個人が三大都市圏の既成市街地等内の立体交換、買換えの適用を受ける場合です。
また、市街地再開発事業のための買換えの場合があります。

都市

次に、個人および法人について、特定の事業用資産の買換えの適用をうけるか否かを検討します。ここでは、租税特別措置法37条の11号と15号が適用されるか否かということです。
まず、譲渡資産も、買換資産も、ともに事業用(不動産の貸付を含む)であること。11号では、既成市街地等にある土地等のその土地の上に4階建以上の建物を建築することが要件となっています。
次に15号では所有期間が10年を超える長期の土地等を譲渡して、減価償却資産(建物等。土地は非減価償却資産で適用はない)を取得する場合です。


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