高い株価会社が不動産を所有する場合

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『相続税評価』
相続税法では、株式の評価を、上場株式、気配相場のある株式、取引相場のない株式の3つに区分して評価しますが、最も問題となるのは取引相場のない株式の評価です。
取引相場のない株式の評価は、株主の態様別評価方式に従って、原則的評価方法(類似業種比準価額方式と純資産価額方式およびその併用方式)と例外的評価方式である配当還元方式(株式一株当りの券面額に年平均配当率を乗じ、10%で割ります。

方式

例えば、年平均配当率10%では評価額500円となります)に分かれます。次に会社を大中小会社に分類し、それぞれ類似業種比準価額方式、純資産価額方式を適用します。類似業種比準価額方式とは、その会社の事業内容と類似する上場会社の株価と比較してその会社の株式の評価額を計算する方式です。

一方、純資産価額方式とは、その会社の課税時期における資産に、ついて、一株当りの純資産価額(総資産価額から負債の金額および会社が解散したと仮定した場合の清算所得にかかる法人税等相当額を控除した額)をもとめ、それを評価額とする方法です。
ここで問題となるのは原則的評価方式です。類似業種比準価額方式で株価が高くなるのは、評価会社の1株当りの配当が類似業種のそれより高い場合、同様に一株当り年利益金額が高い場合、一株当り純資産価額が高い場合に、結局、額面の10倍20倍といった株価となります。
また、純資産価額方式では、相当以前に買った土地の相続税評価が簿価の数十倍にのぼったり、配当もしないで社内留保につとめた結果、資本金は過少で、利益積立金が巨額にのぼるといったことから生じます。

新たに不動産管理会社を設立し、この会社が不動産を所有することも一方法といえます。
そして、この会社を、できれば、資本金を1億円以上とする(大会社となり類似業種比準価額方式となります)、配当は無配とする、利益をあげないこと、株配、無償交付などで純資産を引き下げること、といった考え方で処すれば、この会社の株価は額面を割ることになりましょう。
なお、一般に高い株価会社の相続税対策としては、右のような考え方に従った持株会社を利用する方法、会社を分割する方法、資本金を一億円以上に増資して。
類似業種比準価額方式に移行する方法。毎年、計画的贈与を行う方法、中小企業投資育成会社を利用する方法(投資育成会社が投資する株価は税法上適正なものとみなされています)等があります。買換えの特例が適用できる場合は、この特例を利用するとよいでしょう。

投資

以上、買換え、立体交換いずれの場合も、建物等の減価償却費の計算の基礎となる取得価額は、マンション等の時価ではなく、交換前の取得費が引き継がれ、また、新築貸家住宅の割増償却の適用もうけられませんので、結局、毎年の不動産所得が、それだけ多くなり、毎年の税額がそれだけ多くなるという仕組みを通じて、等価交換のときに課税しなかった税金を長期にわたって分割納付するような制度です。
そして、中途でそのマンション等を譲渡する場合には、その時点で清算されるという仕組みになっています。その他、不動産収得税の1、000万円の控除の対象となるか否か、固定資産税の特別軽減特例の適用をうけるか、建物の新増設に係る事業所税等をチェックする必要があります。


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